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原创 2024-06-13 19:36·每日经济新闻
每经记者：刘颂辉 每经编辑：陈梦妤
“当前大型头部民营房企岌岌可危，作为去库存、稳市场的参与主体之一，树立房地产企业及行业的信心尤为重要。”
6月13日，上海市工商联房地产商会通过公开平台发布“化解房地产行业风险的具体建议”（以下简称《建议》），从市场端、企业端等方面建言献策。
上海市工商联房地产商会认为，考虑到房地产关联民生、金融、企业（就业）等多方面因素，有牵一发而动全身的重要性，市场的企稳和房企风险的化解对于经济发展、民生稳定至关重要，大力度的刺激帮扶政策刻不容缓。
商会内部人士向《每日经济新闻》记者表示，自成立以来，商会为房地产相关领域提供服务，为房地产行业和企业争取更大的发展环境和空间，肩负向下服务企业、向上触达政府的责任，因此作出公开呼吁。
“地产企业生存处在悬崖边上”
《建议》指出，按照目前的发展趋势，2024年，房地产行业销售可能还将下滑10%以上，土地拍卖市场也将有20%左右的降幅，开发投资增速在2023年下滑10%的基础上，2024年或继续下滑10%以上，资产价格的下跌风险巨大，将是整个地产行业的大考之年，市场销售、地产企业生存都处在悬崖边上，危及经济发展和金融稳定。
“针对目前严峻的行业形势，我们认为必须‘托市场、保企业、树信心’多管齐下、促进风险化解。建议政策监管层统筹规划、推动各地政府尽快出台实施细则，在三季度这个关键窗口期快速落地收购存量、以旧换新等相关政策，激活实体市场情绪。”
在市场端，上海市工商联房地产商会认为，关键是下大力气稳住市场、创新调控工具，快速恢复参与方信心。
“5·17新政”对地产需求端政策进一步加码，首付比例下限创历史最低，但必须注意杠杆空间并非制约目前居民购房的核心，建议要考虑储备创新工具，应对超预期下行的市场。
“建议密切关注市场反应，并做好一系列政策组合拳配合，比如放松对二套房的按揭比例限制、首套房的认定标准，按揭贷款利率水平，个税、契税的征收标准等等。”
《建议》提到，面对已经变化了的供需格局，也需要非常规的调控刺激手段，应该不断创新政策工具，例如推行首套房按揭还款税前抵扣个人所得税、首套房贷款利率7折等系统性降低居民购房负担的举措，“去库存政策需尽快全国推广落地，刺激增量需求入市、控制土地供给、收购房企存量住宅等多管齐下。”
《建议》认为，房地产行业过往多年的发展中，民营企业曾占据半壁江山，但2021年以来的行业持续下行后，多数民营地产企业受到了金融机构等的抽贷、断贷，出现流动性危机，进而使得购房者担忧民营企业交付问题影响新房销售。
“希望政策端给予民营企业家信心支持，树立民营企业家的信心，同时给予民营企业相对平等的融资待遇，助力民营企业形象恢复。”
专家认为楼市新政出现疲态
“树立保交楼标杆，帮扶一批、教育一批、处理一批，解决房企保交付和风险化解需要差别化对待。”
在企业端，《建议》认为，核心是首先帮助房企完成保交楼，在此基础上针对积极践行保交付责任、当前陷入流动性危机但资产可以覆盖负债的房企进行有效救助，降低企业破产导致的社会成本外溢。针对陷入困境的优质民营房企应给予帮扶及鼓励，促进资可抵债房企恢复经营、保障交付。
首先，支持积极履行保交楼责任的优质企业主体，从“项目白名单”推进到“主体白名单”机制，鼓励积极自救企业。当前民营房企，特别是有展期记录的民企，仍难以进入银行“白名单”，从总行层面堵死了新增融资的机会，建议将积极交付的房企移入“白名单”。
另外，按照“管好不管死”原则，重新梳理预售资金监管规则。建议在保交付的基础上，允许监管资金支付项目工资、营销费、税金等。目前，部分城市的资金监管比例过高、提取政策过严，加剧了企业经营和交付的压力，形成恶性循环，建议在监管资金的比例、使用范围上适度调整。
在助力优质受困房企实现债务重整方面，《建议》认为，引入主办行机制，定点一对一帮扶，一视同仁帮助企业实现合理融资。引入主办银行制度，由央行牵头，公司与一家银行作为自己的主要贷款行并接受其金融及财务监控。与此同时，企业给予主银行拥有相机介入治理的权利，如通过抵押持有企业的股份，在银行和企业之间形成的一种长期稳定的交易关系。
推动优化消费类基础设施公募REITs，特别是针对境外已出险民营地产的持有性物业也能够有绿色通道进行审批发行，帮助民营地产快速回笼资金解决现金流困境。包括支持原有已发行的CMBS（商业抵押担保证券）底层持有性物业资产包的分拆出售归还债券本金。
同策研究院联席院长、上海市工商联房地产商会房地产研究院主任宋红卫6月13日在接受每经记者采访时表示，当前，有开发企业反映楼市新政出现疲态的现象，销售端没有达到预期效果，期待政策能够持续发力。
公开信息显示，6月4日，上海市工商联房地产商会房地产研究院召开上海房地产市场研讨会，参会单位包括东渡国际、新城控股、同策房产咨询、上海华光房地产、瑞安房地产、明泉集团、大华集团、上海市浦东新区房地产交易市场有限公司等开发企业和咨询机构。
商会秘书长李祥在研讨会上表示，将认真整理各方提出的意见和建议，通过市工商联上报给上级部门，以期能及时推动上海楼市政策的调整和完善。
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